《2021最好的玩的娛樂城》“打新”熱情高漲 二手房業主“結盟” 上海樓市“暖冬”將燥熱到何時

  上海樓市“暖冬”行情持續燥熱。中國證券報記者走訪上海多傢樓盤和房產中介發現,樓市“打新”活躍,二手房市場氛圍焦躁,甚至出現業主抱團漲價的情況。業內人士指出,價格“瘋漲”或成為交易量“殺手”,有價無市局面或加速到來,瘋狂娛樂城賺錢終有散場時,房子將回歸其應有的屬性。

  利益捆綁形成默契

  馬林是上海市閔行區的一傢中介機構負責人,其業務所在區域靠近黃浦江閔行段的濱江,離市區稍遠。這個“偏安”於上海西南的安靜角落,在二手房市場的狂潮之下已經熱鬧非凡。

  離馬林所在中介機構三四公裡的地方,2020年年中僅五、六萬元/平方米的房子已漲至十一、十二萬元/平方米。背後的推動因素在於學區房的“稀缺”。

  “上海外環以外難得的優質學區,再加上即將開通的地鐵新線路,通往市中心縮短到1小時以內。因此,價格迅速被抬高。”馬林解釋稱。

  除瞭學區房的“稀缺”,業主們通過利益捆綁在一起也掀起瞭不小的浪潮。

  業主們通過利益同盟迅速集結。“去年底,就有人在小區業主群裡說小區二手房單價不允許在每平方米10萬元以下掛單。雖然不是硬性要求,但房價飆漲你好我好大傢好。於是,在利益面前形成瞭一種默契。”馬林告訴中國證券報記者。

  記者從小區業主那裡也得到瞭證實,盡管具體細節有所出入。不過,再堅固的陣營也有“異見分子”。“我想早點賣掉置換到市區,但不敢掛低,誰傢掛低瞭大傢一查就知道瞭。”該小區業主章先生告訴中國證券報記者。

  附近一小區的業主們也想“復制”這種模式。“雖然學區沒有那麼好,但這裡學校齊全。那邊十一、十二萬元(每平方米),這裡怎麼也得八、九萬元(每平方米),而不是現在的6萬元(每平方米)。”業主群裡有人“仗義執言”,並引來業主們一片贊同。於是,新的價格攻守同盟似乎正在形成。

  “我當然希望有成交,但現在的價格不建議去買。”馬林強調,這是用“朋友”的身份與記者交流,“每平方米十一、十二萬元在徐匯濱江都可以買到新房瞭。”

  價格瘋漲,對有置換需求的業主並不一定有利。據記者瞭解,上海二手房市場目前置換需求較為強烈,一些房東想賣瞭舊房購置新房,或換一套更好的二手房。但現在上海二手房市場幾乎要陷入“無房可賣”的怪圈。

  上海市徐匯區一房產中介負責人朱婷對記者表示,“掛牌的房源,房東大多不願意收定金,隻接受買傢看房,希望拴住買傢,等自己搖到新房或確定好其他房子時再收定金。不過,到時候就是出價高者得。”

  “基本上賣得差不多瞭,庫存房源一個小區能簽字的就一兩套。”某負責上海市浦東新區三林區域的中介人員說。

  貝殼找房APP數據顯示,截至1月19日,上海僅有3.41萬套二手房房源可供出售。然而,過去幾個月,上海二手房的去化速度一個月高達3萬套。

  樓盤“瑕疵”難擋“打新”潮湧

  記者來到一處冠以“濱江”概念的新樓盤。該樓盤從1月15日開始認籌,1月19日認籌進入尾聲。“主打160、170和180平方米的精裝修戶型,首套購房者需要700萬元的活期存款證明,二套房購房者需要1400萬元的活期存款證明。”在樓盤現場,項目方工作人員介紹。

  幾天下來,該樓盤的認購比例大概是1.2:1。“周邊配套比較陳舊,離地鐵站也遠,說是徐匯區其實快接近閔行區瞭。這次新開的樓盤集中在小區後部遠離黃浦江的地方,所謂‘江景’基本都是‘斷江’。”售樓處現場有競品樓盤工作人員混雜其中,並小聲給記者“科普”其中的“暗坑”。

  但這些“瑕疵”並未擋住購房者的步伐。十多分鐘時間,售樓處就有七、八組購房者準備好瞭資料,前來參加認籌搖號。其中一位女士行色匆匆抱著文件袋趕來,一隻手還匆忙在手機上打字,或許是找人商量;一對年輕人比較篤定,牽著手走進售樓處遞交材料,然後喜笑顏開地出來,並和售樓處工作人員打招呼。記者旁邊一位老阿姨嘀咕,“這麼年輕,錢都是哪裡來的?”

  對於資金來源,作為買房大軍一員的翟先生說,“大頭是我和太太兩邊湊,雙方老人各自賣瞭一套在老傢的房子。我們夫妻在上海工作時間不長,沒有多少積蓄。”

  至於買房的策略,翟先生兩手準備:一邊參加“打新”,一邊去看優質地段的二手房,從去年10月開始準備到現在。不過,翟先生現在感覺壓力較大,“好的新房沒有搖到,二手房又瘋漲,兩傢老人嫌我們下手太慢,都有矛盾瞭。老傢房子不值錢,經不起上海房價瘋漲,小半套房子已被漲沒瞭。”

  去年下半年以來,上海樓市“打新”就熱情高漲。中國證券報記者元旦期間走訪上海多個新盤發現,2021年開年上海新房市場“打新”熱度猶存,多個樓盤的認籌率超過100%。某接近千萬元起步的豪宅項目認籌率更是達到441%,有的客戶樣板房都沒看就直接交350萬元認籌金準備“打新”。

  2020年12月,有上海市民通過網絡向上海市領導反映新房市場搖號火熱的現象,並建議政策傾向無房的剛需。2021年1月,上海市房屋管理局對此回復稱,“正在積極研究進一步完善認籌規則等相關政策規定。”

  一線城市總體回暖

  面對上海樓市的“暖冬”行情,上海中原地產市場分析師盧文曦表示,市場表現的確好於預期,認籌超過100%的項目不少。不過,過熱局面不可持續。央行金融司司長日前再次重申“房住不炒”,再加上信貸方面的管控,成交壓力會逐漸顯現。此外,一、二月份是傳統淡季,房企對於新房的投放會有所控制,預計後續會維持震蕩調整的走勢。

  今年以來,上海一手房市場成交量連續回落。據上海中原地產數據顯示,1月4日至1月10日上海新建商品住宅成交面積23.7萬平方米,環比減少36%;1月11日至1月17日上海新建商品住宅成交面積16.9萬平方米,環比減少28.8%。

  “另外,上海二手房市場已經過熱,繼續升溫可能性不大,預計1月成交量會下降,但市場熱度短期仍會慣性延續,價格不一定會降下來。1-2月上海二手房市場可能進入僵持、博弈階段。”盧文曦說。

  從其他一線城市看,樓市紛紛上演回暖行情。

  1月15日,國傢統計局發佈的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。二手住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

  中原地產首席分析師張大偉表示,2020年,樓市7至8月沖高後,四季度整體漲幅放緩。但12月份在二三線城市房價基本穩定的情況下,一線城市出現明顯的翹尾現象,4個一線城市二手房價格上漲明顯加快。“預計2021年一季度房價繼續上漲的趨勢會延續,而調控政策趨緊有望平穩市場。”

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