《2021最好的玩的娛樂城》財報聲浪丨恒大物業“最強年報”背後的密碼

  在房企多元化分拆愈演愈烈的背景下,恒大物業也渴望像恒大汽車一樣,在資本市場揮舞起那根神奇的魔法棒。

  從2020年12月2日正式登陸港交所以來,截止3月16日收盤,3個半月的時間,恒大物業的股價達到瞭16.3港元/股,較當初8.8港元/股的發行價已接近翻倍,最新市值達1762.16億港元。

  也難怪恒大物業執行董事兼總經理胡亮在首份年報業績會上高調表示,“2021年恒大物業在管面積目標要突破 6億平方米,力爭成為全球規模最大的物業管理公司。”

  規模極速增長的背後,如何提升服務水平,匹配“全球第一”的地位,或許是恒大物業下一步必須兼顧考慮的課題。

  市值魔法

  恒大不一定是最會造房子的房企,但一定是最會“煉金”的房企。

  3月16日,恒大物業公佈2020年年報,截至2020年底,恒大物業合約面積達5.65億平方米,同比增長11.88%;在管面積達3億平方米,同比增長26.05%。2020年實現營業收入105.09億元,同比大增43.31%,這也是恒大物業營業收入首次突破百億元關口。

  上市僅3個多月的時間,恒大物業的收盤(3月16日)報收到瞭16.3元/股,總市值達到瞭1762.16億港元,距離恒大地產的1970.56億港元市值,僅有一步之遙。

  恒大物業也成為繼5000億的恒大汽車後,恒大地產的另一頭“資金奶牛”。

  能有這樣的市值表現,除瞭業績亮眼外,也與恒大擅長向資本市場“講故事”不無關系。

  今年1月,網絡上流傳出恒大物業軍令狀的消息,流傳出的消息圖文並茂,並配有誓師大會會議現場圖片和蓋著“恒大物業集團有限公司”印章的兩份文件。

  文件顯示,恒大董事長許傢印為恒大物業設立瞭兩個“小目標”:2021年,恒大物業要每月新增拓展在管面積3000萬平方米,即全年新增拓展在管面積3.6億平方米;今年每季度凈利潤都要較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上,即全年凈利潤要實現同比增長50%以上。

  “軍令狀”的不慎外泄,恰巧與恒大物業隨後的股價飛漲“相得益彰”。

  相似的情況亦曾發生在恒大汽車身上,其股價飛漲大概集中在三個階段:公佈恒馳六款新能源樣車;開始路試以及內飾曝光,每一次的外泄,都讓沒有量產的恒大汽車股價迎來飆升。

  目前看來,恒大似乎要利用類似的方法運作恒大物業,畢竟“軍令狀”要求今年要新增3.6億平方米在管面積,後面可能會時不時就有大批收並購的利好消息要釋放。

  利潤飆升的背後

  除瞭規模的擴張,年報顯示,恒大物業利潤也大幅走高。隻是這帶來瞭另一個問題,目前利潤表現能托起股價的持續上揚嗎?

  在沖上1762億港元市值後,恒大物業現時動態市盈率也為約69.97,近70倍。相對地,上市更多年、經營穩定的物管企業,動態市盈率基本在60左右。

  數據顯示,2017年至2019年的凈利潤復合年增長率達到195.5%,2020年的凈利潤約26.47億元,同比增長約184.5%。在各種股民論壇上,這樣的高速增長,能否持續,成為投資者最關註的話題。

  在毛利率方面,2020年恒大物業也實現瞭大幅度增長,其中物業管理毛利率從2019年的17.7%,增長到2020年的33.6%,幾近翻番。對此,恒大給出的解釋是:1、高物業費項目交付增加;2、過往不收停車費的停車場開始收費;3科技提效;4、控制成本;5、為減小疫情影響,政府為企業減免的社保費用。

  逐條分析,除瞭成本控制和科技提效這樣的企業常規做法,政府減免的社保,顯然是不能持續的。而增加收取停車費這一項,過去一年恒大物業共收取瞭8.72億元停車管理費,較2019年增長瞭127.8%,未來是否還有那麼多未收費的停車場可以被納入收費范圍,尚未可知。

  而在物業費的提升上,為瞭配合利潤的要求,恒大物業對於管理費用的提價也始終在進行中。恒大目前主要按包幹制收取物業管理費,物業費全部計入營收的。截至2020年的物業費水平為2.28元/平方米,相比2017年的每平方米2.05元,已經有瞭明顯提升。

  這或許與恒大這幾年逐漸向一二線城市靠攏有關,隨著恒大合約銷售的攀升,新項目的落成和交付,恒大物業未來的管理費或許還將提升,隻是這會不會遭到業主的反彈,就不得而知瞭。

  另外,恒大目前在收並購方面也傾向於收購位於一線及二線城市的物管企業,預計物業費還會繼續提高。

  服務追得上擴張嗎?

  整體來看,恒大物業上市後可謂春風得意,支撐著恒大物業在擴張的道路上一路狂飆。

  其業績會上透露,今年前兩個月,恒大物業實現新增拓展在管面積1.1億平方米,完成瞭全年目標的31%。截至2月末,公司總在管面積達4.13億平方米,合約面積6.79億平方米,預計到年末合約面積不低於8億平方米,在管面積突破6億平方米。有望成為全球規模最大的物業公司。

  在追求新增拓展在管面積上,恒大物業並購瞭大量物管企業,今年1月底,就斥資15億元全資收購瞭浙江亞太酒店物業服務有限公司,新增在管面積超8000萬平方米。

  但物業管理不同於一般行業,並購不是貪食蛇一樣吃瞭就變大的娛樂城賺錢,並購後人員的培訓整合、服務標準的制定,管理的規范化等等,稍有不慎就會遭到業主的投訴與糾紛,這才是恒大物業面臨的終極大考。

  年報數據顯示,3年時間,恒大物業人均在管面積從2018年的3635平方米提升至2020年的7464平方米。假設每戶按照100平方米計算,平均每一個恒大物業的員工就需要同時管理服務74的戶業主。拋去管理層和非一線員工,實際管理人員的負擔可能更重。對此,恒大物業解釋為通過智慧管理體系建設,達成瞭降本增效的成果。

  但物業管理畢竟是人與人接觸的服務行業,如何通過最新科技的引入,智慧管理體系的建設,讓管理增效的同時,兼顧服務的溫度與品質,或許是恒大物業在快速擴大規模時,必須要提上日程的重點工作。

  誠然,恒大物業在上市後成為瞭資本眼中的香餑餑,也成為反哺恒大地產主業的“資金奶牛”,但需要註意的是,物業服務公司歸根到底是一傢服務公司。恒大物業在闊步向前的同時,依然應該多註意自身物業服務水平的提升。股價或許有漲有跌,但物業服務的品質與口碑如果跌下去瞭就很難再有反彈的機會,而真正長久的物業公司,都是以更好的服務作為安傢立命,長久發展的根基。

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